Image par mohamed Hassan de Pixabay
Si vous ne souhaitez pas lire tous les détails de cette article, vous trouverez une synthèse des points clés à la fin de celui-ci ;)
Notre expérience dans l'immobilier
Monsieur a un parcours classique en région parisienne, un premier appart en collocation puis un autre avec son ancienne copine.
Pour moi c'est un peu plus diversifié.
J'ai d'abord suivi les divers achats immobiliers de mes parents en région parisienne suite à leur séparation, ce qui m'a permis d'avoir une assez bonne idée de l'univers des agences et des sites immobiliers.
Mon école de commerce étant à La Rochelle, j'ai eu un premier studio seule, un appartement en colocation puis un second studio. J'avais donc une bonne idée de comment procéder, pour le budget et les recherches.
Se préparer psychologiquement
Toutes les personnes ayant cherché un appartement en location vous le diront : si vous n'avez pas un énorme budget, la concurrence va être très rude !
Je pense que les recherches les plus compliquées même s'il y a beaucoup de biens sur le marché sont celles des studios qui sont très demandés par les étudiants et les plus petits budgets et les deux/trois pièces qui sont recherchés par les personnes seules, les couples et les couples avec enfants.
Se fixer une limite de budget
Pour la location à Paris c'est assez simple, on prend son salaire net avant impôts (et surtout pas le brut) qu'on divise par trois.
Souvent les propriétaires prennent une assurance loyers impayés et cela fait partie des conditions pour pouvoir assurer le remboursement des mensualités en cas de non-paiement.
Comme en région parisienne les loyers sont très hauts, j'ai fait le choix d'intégrer dans nos revenus toutes nos primes.
Ici un exemple fictif :
Salaire brut de monsieur : 25 000 € + 4 000 € de primes réparties sur l'année + 2 000 € de prime d'intéressement.
On a un brut total de 31 000 €
Pour calculer le brut en net je me sers du site salaire-brut-en-net.fr.
On a donc un mensuel net avant impôts de 2 015 €.
Salaire de madame : 2500 € bruts mais sur 13 mois.
Ce qui nous donne un salaire net mensuel lissé de 2013€.
On additionne les deux revenus soit 4028 € nets avant impôts.
Il sera donc raisonnable de rechercher un appartement dans un budget maximum de 1350 € (4028/3).
Si on a de très bons garants ou un bon reste à vivre suffisant, on peut espérer pouvoir dépasser un peu ce seuil.
Exemple si bon garant ou bon reste à vivre :
Garant gagnant 6000 € nets avant impôts : on peut espérer trouver un appartement avec un budget maximum de 2000 €.
Si un couple sans enfants gagne 5000€ nets avant impôts, on se pencherait sur un budget maximum de 1670 €.
Pourtant même avec un loyer de 2600 € ils auraient un reste à vivre de 2400 €, ce qui peut sembler suffisant à un propriétaire qui déciderait donc de leur faire confiance (s'il n'a pas d'assurance loyers impayés évidemment).
Si vraiment le budget est trop juste pour vos besoins, il peut arriver que les propriétaires en direct soient moins regardants sur ces conditions.
Par exemple un couple d'amis à nous gagnant 4500€ nets, auraient dû faire avec à peu près 1500 € max de loyer.
Sauf qu'avec une seconde chambre pour leur enfant il fallait pouvoir aller au moins jusqu'à 1700€.
Ils ont trouvé un appartement en direct avec le propriétaire à 1750€ et celui-ci a accepté leur dossier.
Faire sa liste des critères
On peut penser que plus on aura d'exigences et plus on aura du mal à trouver.
Evidemment lorsque l'on est pressé, on fait moins la fine bouche.
Mais quand on a le luxe d'avoir au moins plusieurs semaines devant nous, le fait de bien détailler tous les critères nous fera surtout économiser beaucoup de temps.
Il faut ensuite établir un ordre de priorité, vous verrez qu'avec les visites celui-ci évoluera probablement.
Voici par exemple notre liste de critères par ordre de priorité :
1. Nous travaillons dans le même quartier et souhaitions tous les deux avoir le moins de trajet possible.
Nous avons donc limité notre zone de recherche à maximum 30 minutes de trajet porte-à-porte.
Ce critère a évolué, nous avons décidé que nous ne voulions plus de transports en commun et avons donc cherché à 20 minutes à pieds maximum.
2. Je m'accommode très bien des petites surface mais monsieur en ayant déjà fait l'expérience, ne souhaitait pas retourner dans un appartement trop petit pour 2 personnes. Nous avons donc fixé notre surface minimum à 50 m2.
3. Monsieur joue jusqu'à très tard alors que je souhaite pouvoir dormir assez tôt, je voulais donc absolument un espace bureau séparé de la chambre
4. J'aimerais aussi un salon assez grand pour pouvoir recevoir ma famille à dîner (donc entre 10 et 20 personnes)
5. Suite au confinement et ayant beaucoup d'amis fumeurs, nous nous sommes rendu compte qu'un petit espace extérieur était indispensable.
Nous souhaitions donc au moins un rebord de balcon.
Au départ ceci était notre critère numéro 1.
Cependant, nous nous sommes rendu compte que cela jouait énormément sur le budget et que si nous étions prêts à faire une concession là-dessus nous pouvions trouver des appartement bien plus confortables dans leur globalité.
J'ai aussi décidé de faire la liste des critères qui sont habituellement rédhibitoires pour les autres et qui ne nous dérangeaient pas.
Cela nous donne un avantage concurrentiel, ce qui est primordial en région parisienne au vu du nombre de dossiers déposés pour chaque appartement.
Par exemple les points qui ne nous dérangent pas:
- Une faible luminosité
- Les rez-de-chaussée, pourvu qu'ils soient sur cours sans aucune fenêtre sur rue
Se faire connaître
Une fois le budget établi, ma technique était de me concentrer sur 3 sites maximum à surveiller quotidiennement pour ne pas m'éparpiller (de toutes façons les biens sont souvent postés sur différents sites).
J'ai choisi les trois suivants :
SeLoger : beaucoup d'annonces postées par des professionnels.
LeBonCoin : plus d'annonces de particuliers que le précédent.
Bien Ici : simplement car j'adorais leur modélisation et j'y trouvais parfois des biens non publiés sur les deux précédents.
Ensuite, il faut savoir que la plupart des bien intéressants sont loués avant même d'avoir le temps d'être publiés, le principal est donc de se faire connaître des agences les plus pertinentes afin de faire partie de leur premières listes de diffusion.
Pour cela, j'avais rédigé un texte type que j'envoyais à toutes les nouvelles agences qui publiaient une annonce dans le secteur que je recherchais.
Pour leur faciliter le ciblage, je leur indiquait tous les éléments de notre dossier, ainsi que tous nos critères :
- revenus nets avant impôt et compositions de ceux-ci, en fonction des agences et de leurs clients, ils ne considèrent pas de la même façon les différentes primes.
- les critères par ordre de priorité
- les points qui ne nous dérangent pas
Astuces
Au fur et à mesure de nos visites et dépôts de dossiers, je me suis rendu compte que sans ajouter de petit plus à nos candidatures, nous avions très peu de chances d'être choisi parmi les montagnes de dossiers déposés pour chaque appartement.
J'ai donc recherché plusieurs astuces sur les blogs et dans les vidéos Youtube et voici celles qui m'ont le plus aidé :
- Être extrêmement réactif, cibler les annonces très récentes, voir à peine finies sans photos, etc.
- Ne pas perdre de temps dans les visites collectives.
En dehors du fait que vous n'avez quasiment aucune chance d'être sélectionné, je trouve que ces visites sont inhumaines et ne présagent rien de bon pour le traitement de votre dossier par la suite, ni pour la gestion de votre location si un miracle se produit et que vous êtes sélectionné.
En plus cela mine vraiment le moral et décourage plus qu'autre chose.
- Si un agent vous propose une visite dites que vous n'êtes pas disponible et demandez à le voir plus tôt. Plus vous serez dans les premiers visiteurs et plus vous aurez de chance d'être pris.
- Faire un fiche de présentation : pour moi l'astuce la plus utile !
Au départ je ne transmettait que les justificatifs demandés. J'ai trouvé cette astuce dans cet article.
La notre comprenait :
* une photo de nous pour rendre le dossier plus personnel
* une description de ce qui nous caractérisait en dehors des chiffres : très soigneux, bons payeurs, etc.
* Une description des nos employeurs pour montrer qu'ils sont solides et que nos emplois étaient plutôt sûrs
* Un résumé des chiffres
- En voyant les bons résultats de cette fiche de présentation, j'ai commencé à penser cette recherche comme une recherche d'emploi.
Votre dossier reflète bien plus votre état d'esprit qu'on ne pourrait le penser au premier abord.
J'ai donc refait des scans pour qu'ils soient le mieux présentés possible, en couleur, droits, etc.
- Nous avons sorti nos meilleurs jeux d'acteurs. Si un appartement ne nous convenait pas, nous ne le gardions pas sous le coude "au cas ou". Par contre si un appartement pouvait nous convenir, nous n'hésitions pas à tous surjouer, faire savoir exactement ce que nous imaginions, dans quelle pièces avec quelle déco, faire ressortir tous les points positifs de l'appartement etc. Evidemment cette astuce ne fonctionne que dans le cadre d'une recherche très concurrentielle où l'on ne cherche pas à négocier le prix.
Résumé
- Si vous cherchez en zone tendue, soyez prêt psychologiquement à devoir vous démarquer.
- Fixez votre budget au tiers de vos revenus NETS AVANT IMPOTS. Un peu plus si vous avez des conditions avantageuses (cf détail).
- Etablissez des critères de recherche précis et priorisez en fonction de ce qui est réalisable dans votre budget. Y inclure la liste de critères que vous seriez prêts à accepter (exemple : RDC).
- Faites-vous connaitre : faites un texte type à envoyer aux agences pour être sur leurs premières listes de diffusion et ne pas vous contenter des "restes".
- Choisissez des visites personnelles et essayer d'être dans les premiers à visiter en étant très réactifs.
- Différenciez-vous en faisant une fiche de présentation pour rendre votre dossier plus personnel.
- Montrez votre intérêt pour ceux qui vous plaisent vraiment.
Pour ceux que ça intéresse, nous avons finalement trouvé un appartement exactement dans notre zone de recherche, avec TOUS nos critères et en-dessous de notre budget.
Cela grâce à nos critère différenciants : nous avons pris un RDC, un peu moins lumineux qu'en étages, mais moins cher et avec une grande terrasse .
Youpi !
Sources et inspirations :
Youtube :
Instagram :
Le compte de Niepce Gestion Immobilier donne de très bons conseils pour des situations plus particulières
Blogs :
Le blog dont je parlais plus haut : Lebonbon